住宅ローン動向 ~金利上昇リスクとその対応策~

こんにちは!
前回は、住宅ローンが増加傾向にある事と、変動金利を選択している人が多いというお話をしました。

一方、このところ、貸し手である金融機関においても、ある動きがありました。

現在、民間金融機関は、コロナ禍の影響などもあり、資金の貸出先がなかなか見つからない状況が続いています。そんな中にあって、借り手の収入面の審査や住宅の担保設定ができるなど、伸ばしていきたい分野が住宅ローン市場です。

そのため、民間銀行は、住宅ローンの変動金利で激しい競争を繰り広げています。その結果、より低い金利で借りることができる変動型金利を選択している人が増えているともいえます。

そんな中、業界を驚かせたのは、住宅金融支援機構が提供する長期固定の住宅ローン「フラット35」の金利を、10月に同機構が引き下げる異例の行動にでたからです。

「フラット35」は、住宅ローンを35年間固定金利で提供する国の制度です。
従って、私たちFPも、固定金利で住宅ローンを組む方には、まずは検討をお勧めしている制度です。
同機構は、従来、長期金利の動向に連動する貸出金利を設定してきました。10月については、調達金利が0.58%と前月に比べ0.08%上昇したため、本来であれば、引き上げが予想されていましたが、実際には0.04%引き下げて、1.48%としたのです。

調達金利の上昇に対して、貸出金利を下げるのは、現在の制度になった2017年10月以降初めてのことです。

要因としては、冒頭述べたように、民間銀行の変動金利の引き下げ競争があります。メガバンクの最優遇変動金利とフラット35の金利差は、当初0.7%程度でしたが、直近では1.1%程度に拡大しました。

これにより、フラット35の利用者数が減少傾向となったことから、今回同機構は、利益を圧縮して、貸出金利を低く抑えた模様です。ただ、それを受けて、民間企業も、全期間固定金利の引き下げに動いています。

現在、住宅ローンの変動型金利は0.4%前後、全期間固定型金利は1.3-1.5%程度で推移しています。

この金融機関の競争激化は、まさに、利用者にとっては、“恵みの雨”と言えます。

とはいえ、変動と固定の金利差は、現在1%程度はありますが、万一金利が上昇を始めたら、そのレベルで止まることはまずないと、個人的には考えています。

今後、収入(給与)の上昇が大きく見込めず、また住宅価値が低下傾向となる中、「金利上昇リスク」は、何としてもこのタイミングで解消しておくべきというのが私の見解です。

私が昔、FPの資格を取るときに、金利で学んだ基本は、

金利が高い時
「預金は、なるべく長い期間の定期預金などにする」
「借入は、なるべく短期間で借り替えを考える(金利低下を待つ)」

金利が低い時
「預金は、なるべく短期間の定期などにする(金利上昇を待つ」」
「借入は、なるべく長い期間固定金利で借りる」

です。

現在でも、FP相談で、住宅ローンをお持ちの方には、同じようなアドバイスをさせていただいています。

日銀の低金利政策が持ちこたえているうちに、検討されることをお勧めします。

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